Андрей Березин: «Рынок не готов к появлению доходных домов»

Председатель правления компании «Евроинвест Девелопмент» Андрей Березин в ходе дискуссии на XIII Ежегодной конференции профессионалов рынка недвижимости «Пересборка рынка: недвижимость и точка!» оценил перспективность рынка доходных домов и готовность застройщиков участвовать в подобных проектах.

Новое направление

Поводом к дискуссии послужил рассматриваемый Госдумой России законопроект о поддержке рынка арендного жилья. Его официальное внесение запланировано на начало 2023 года. Законопроект предполагает создание условий особого благоприятствования для девелоперов, которые решатся реализовывать проекты строительства так называемых доходных домов. То есть, жилых зданий, квартиры в которых будут оставаться в собственности застройщика или иного владельца, являющегося юридическим лицом. Предполагается, что жильцы будут арендовать такие квартиры у собственника, а все их взаимоотношения будут регулироваться прозрачными правовыми инструментами.

Находящийся в разработке законопроект предполагает особые условия для застройщиков доходных домов. В первую очередь, это льготные кредиты на строительство жилья подобного типа. Это снизит риски девелоперов и поможет зайти на рынок фирмам, не обладающих достаточным собственным капиталом для рискованного инвестирования. Помимо этого, депутаты хотят ввести нулевой налог на землю, на имущество и на прибыль для тех, кто строит такие дома и управляет ими в последствии.

Спрос на доходные дома обещается высоким. Ведь рост цен на жильё в сочетании с падением доходов граждан и проблемами ипотечного рынка неизменно приводит к смене потребительских стратегий. Раньше предпочитали покупать недвижимость, теперь вынуждены снимать. И если арендодателем будет не частник, а солидная фирма с прозрачными условиями и низкими ценами, то проблем с заполняемостью доходных домов быть не должно.

Девелоперы проявляют скептицизм

Тем не менее, даже солидные девелоперы с опытом работы в новых нишах рынка не спешат вкладываться в подобный тип строительства. Их позицию аргументированно объяснил Председатель правления компании «Евроинвест Девелопмент» Андрей Березин. Это один из наиболее влиятельных застройщиков Санкт-Петербурга и опытный бизнесмен, вкладывающий в перспективные проекты. Так что, обвинить его в излишнем консерватизме нельзя. тем не менее, по его словам, Россия пока не готова к массовому появлению доходных домов.

Андрей Березин считает, что пока в стране не созданы необходимые условия, которые сделают подобное строительство экономически обоснованным. Ведь и возведение, и эксплуатация доходных домов в настоящее время не имеет под собой ни законодательной, ни управленческой практики. К тому же, окупаемость подобной недвижимости измеряется даже не годами, а десятилетиями. Соответственно, у владельца этого бизнеса должен быть соразмерный горизонт планирования. Но мы находимся в разгаре системного кризиса, когда сложно делать прогнозы даже на следующий год. Поэтому мало кто из частных застройщиков готов вкладываться в подобные проекты сегодня. И именно поэтому до сих пор в России отмечены лишь единичные случаи появления доходных домов, которые строят на свой страх и риск, чтобы прощупать потенциальную новую нишу рынка.

Именно поэтому «Евроинвест Девелопмент», обладая достаточными ресурсами и компетенциями, не спешит начинать осваивать рынок строительства доходных домов. У компании есть опыт успешных рискованных проектов в новых нишах. Например, она занималась строительством комплексов апартаментов. Несмотря на то, что проект вполне окупил себя, на время кризиса это направление решили приостановить. К тому же, у апартаментов и доходных домов совершенно разные модели окупаемости.

Рассматриваемый Госдумой РФ законопроект Андрей Березин считает в нынешней редакции недостаточным.

«Одни льготы и субсидии вопрос не решат. Необходима сбалансированная система из законодательства, деловых взаимоотношений всех контрагентов, участвующих в такого рода проектах, а самое главное – отработанная правоприменительная практика, которая обеспечит защиту инвестиций, вложенных в проект», — рассказал Андрей Березин по итогам конференции.

По словам бизнесмена, нынешнее российское законодательство разбалансировано. Оно имеет неплохо отработанные механизмы защиты прав граждан, снимающих жильё. Но права и интересы как девелоперов, строящих доходные дома, так и инвесторов в подобные проекты, пока нет. Неясна степень вмешательства государства в ценообразование на таком рынке. Не проработаны кейсы со злостными неплательщиками. В сложной системе взаимодействия государства, инвестора, застройщика и жильца пока слишком много правовых лакун. Балансировка и обкатка всего этого конгломерата правил и практик займёт не один год. И лишь после этого есть шанс, что рынок доходных домов перейдёт от стадии единичных рискованных опытов к массовому воспроизводству.

А нужно ли это людям?

Участникам рынка стоит обратить внимание и на ещё один пикантный момент. Не все потенциальные арендаторы стремятся к легальности своего статуса, так как это накладывает на них дополнительные обязательства. Причём это касается как тех, кто снимает жильё на длительные сроки, так и (а зачастую — в первую очередь) тех, кто арендует квартиру на одни или несколько суток.

В первом случае это связано с необходимостью декларации своего местонахождения. Человек, приехавший из другого региона в крупный город, может годами не регистрировать себя по новому месту жительства. Для арендодателей серого рынка этот момент в принципе не является существенным. Им важно, чтобы жилец вовремя платил деньги, не создавал проблем с соседями и не портил имущество в самом жилье. Но юридическим лицам, плотно взаимодействующим с государством, потребуется как-то решать и этот вопрос. Разумеется, они смогут передавать правоохранительным органам и иным госструктурам все данные о том, кто, где и на каких условиях снимает у них квартиру.

Что касается посуточной аренды, то её услугами пользуются клиенты разных категорий. Зачастую это специалисты, приехавшие в командировку. Если их работодатель оплачивает их проживание, то легальная аренда лишь упростит получение денег. Но посуточно снимают и с иными целями. Например, для проведения вечеринок или встреч интимного характера. В этом случае любая возможность огласки лишь отпугнёт потенциального клиента и направит его в серую зону, где не задают лишних вопросов.

Взлетят ли доходные дома?

На данный момент эта ниша занята в основном серым рынком аренды жилой недвижимости. Причём он живёт своей жизнью и активно эволюционирует. Ещё недавно в этой сфере доминировали условные бабушки, сдающие комнату студентам, или владельцы второй-третьей квартиры, которые аналогичным образом впускали туда постояльцев на длительные сроки. Все взаимоотношения собственников и арендаторов строились сугубо индивидуально, а цены формировались механизмами стихийного рынка.

В последнее время появились и новые направления. Например, инвесторы, которые скупают квартиры в новых жилых комплексах на ранних стадиях строительства. Они после сдачи дома делают ремонт и потом сдают квартиры как на длительные сроки, так и посуточно. В последнем случае зачастую формируется инфраструктура распределённого апарт-отеля. То есть, есть фирма с сотрудниками (те, кто размещает объявления, принимает оплату, производит уборку помещений и так далее), механизмами оплаты и всем прочим. Но зачастую всё это происходит без образования юридического лица, уплаты налогов и какого-либо взаимодействия с контролирующими органами государства.

Появление доходных домов способно сильно видоизменить этот рынок. Ведь они предполагают прозрачность всех механизмов и ответственность всех участников процесса друг перед другом. А всё это сопряжено с дополнительными правовыми и финансовыми обязательствами. Соответственно, конкурировать легальным доходным домам с квартирами, которые сдаются по серой схеме, будет достаточно сложно.